Jaklin Riegelmann & Casambiente - Property Consultants & Estate AgentsImmobili in vendita - Case di campagna
Casale di 360 m², ecologicamente ristrutturato, con potenziale di sviluppo e bosco privato nel Chiemgau
Questa straordinaria fattoria secolare, situata in una pittoresca frazione del comune di Babensham, nei pressi di Wasserburg am Inn, nel distretto di Rosenheim, coniuga il carattere storico con un concetto abitativo ecologico e ben studiato. Offre una combinazione rara di vita a contatto con la natura, ampi spazi e molteplici possibilità di utilizzo. La casa, originariamente menzionata come capanna dei boscaioli, è stata completamente ristrutturata negli ultimi anni con grande cura, maestria artigianale e materiali naturali di alta qualità. Il fascino originario dell’edificio è stato preservato e arricchito dal comfort abitativo moderno e da tecnologie sostenibili.
Già dall’esterno la proprietà trasmette un’atmosfera speciale: il classico tetto in tegole, la tradizionale facciata in legno e intonaco, nonché l’armoniosa integrazione nella natura circostante conferiscono alla tenuta un fascino senza tempo, quasi idilliaco. I pannelli solari integrati si inseriscono con discrezione nel quadro d’insieme e sottolineano l’impegno sostenibile della casa. L’immobile gode di una posizione tranquilla e appartata, circondato da boschi e aree verdi, lontano dal rumore del traffico. Allo stesso tempo, le strade B15 e B304 sono rapidamente raggiungibili.
Con una superficie di circa 360 m², attualmente suddivisa in due unità abitative, la proprietà offre ampio spazio per una vita personalizzata. Sono inoltre disponibili circa 160 m² di spazi adibiti a officina e magazzino, che all’occorrenza possono essere trasformati in spazi abitativi, atelier o uffici. Il terreno, di circa 2.380 m², è completato da circa 7.000 m² di bosco di proprietà ed è quindi ideale per gli amanti della natura, per chi desidera un’autosufficienza o come investimento a lungo termine.
All’interno si nota immediatamente con quanta coerenza, durante la ristrutturazione, si sia puntato su materiali naturali e di alta qualità. Argilla, legno e pietra naturale caratterizzano l’intera percezione degli spazi e creano un’atmosfera abitativa calda e autentica. Travi a vista, pareti in pietra naturale a vista, porte storiche in legno e imponenti soffitti a volta conferiscono alla casa il suo carattere inconfondibile. Particolarmente suggestiva è l’ampia sala a volta a pianta aperta, situata nella parte centrale della casa, ristrutturata negli anni 2024-2026, con i suoi soffitti in mattoni e i materiali naturali di alta qualità. Qui spaziosità e autenticità si fondono in modo speciale.
La parte sinistra della casa, di origine storica, conserva molti elementi originali e emana un’atmosfera particolarmente accogliente. Qui si trovano un soggiorno tradizionale con focolare in legno per la cottura e il riscaldamento, una moderna cucina a incasso con dispensa, pavimenti in legno conservati nella loro forma originale e cinque stanze dalla disposizione personalizzata. Questa zona è completata da due bagni, uno al piano terra e uno al piano superiore. Sono dotati di dettagli di pregio quali una doccia in tadelakt, un lavabo in pietra di fiume e travertino naturale.
La parte centrale dell’abitazione, un tempo stalla e aia, è stata ristrutturata con un’attenzione particolare alla qualità architettonica e con grande sensibilità per la storia del luogo. Al piano terra si trova una sala a volta di circa 60 m² con pareti in pietra a vista e un allacciamento predisposto per la cucina, oltre a un’altra stanza con soffitto a volta e una moderna porta in stile loft. Al piano superiore si apre un luminoso e spazioso soggiorno, il cui fulcro è costituito da una stufa in argilla battuta realizzata a mano. Questa non solo funge da fonte di calore, ma consente anche di cucinare e cuocere al forno secondo la tradizione. Strutture a vista in legno antico, due camere da letto e un elegante bagno con vasca da bagno indipendente e cabina doccia completano questa zona.
La parte destra dell’abitazione è attualmente adibita a laboratorio e magazzino e, con una superficie di circa 160 m², offre un notevole potenziale di sviluppo per ulteriori spazi abitativi, aree di lavoro creative o un utilizzo commerciale.
Anche dal punto di vista tecnico la proprietà è stata adeguata agli standard più recenti. Nel 2022, il tetto è stato completamente rinnovato e coibentato e, nello stesso anno, è stato installato un moderno impianto di riscaldamento a gas. Un serbatoio di gas da 5.000 litri, pannelli solari per la produzione di acqua calda, un pozzo privato e un impianto di depurazione biologico a tre camere completano il concetto di sostenibilità. Il sistema di riscaldamento è ben congegnato e straordinario: i riscaldamenti a parete in argilla garantiscono un piacevole calore radiante in quasi tutte le stanze, mentre i riscaldamenti a pavimento in argilla nei bagni, nei corridoi e nelle stanze con soffitto a volta assicurano un comfort aggiuntivo. La stufa a legna nella storica sala con soffitto a volta e la stufa in argilla battuta al piano superiore della parte centrale della casa completano il sistema.
Anche l’area esterna è stata progettata con grande cura e offre numerose opportunità per una vita a contatto con la natura. Un ampio frutteto con pollaio, un orto rustico, una serra, una casetta da giardino, siepi di frutta selvatica, alberi da noci e numerosi cespugli di bacche ed erbe aromatiche creano un ambiente che favorisce sia il relax che l’autosufficienza.
La proprietà è ideale per la convivenza multigenerazionale, per coniugare vita privata e lavoro, per l’affitto turistico o per progetti creativi e artigianali. È ben più di un semplice immobile: è piuttosto un luogo ricco di storia, atmosfera e potenziale di sviluppo. Per chi attribuisce importanza alla sostenibilità, all’individualità e a un ambiente abitativo salubre, offre una qualità di vita straordinaria in una delle regioni più belle dell’Alta Baviera.
La posizione nel Chiemgau coniuga tranquillità, natura e buona accessibilità. La città di Wasserburg am Inn, distante solo una decina di chilometri, offre tutti i servizi commerciali, l’assistenza sanitaria e le scuole. Anche Rosenheim, Ebersberg e il lago Chiemsee sono facilmente raggiungibili.
Distanze: servizi più vicini 5 km, Wasserburg am Inn 10 km, Seon-Seebruck 19 km, Trostberg 26 km, Rosenheim 32 km, Traunstein 43 km, Ebersberg (linea ferroviaria suburbana per Monaco) 25 km. Aeroporti: Monaco 68 km, Salisburgo 79 km.
